关于对第七师胡杨河市城镇住宅物业服务经营成本监审结论的公示

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》（国家发展和改革委员会令第7号）《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）等法律规章及相关规范性文件，师市发展改革委委托新疆诚信有限责任会计师事务所于2022年1月11日至2022年3月10日对新疆生产建设兵团第七师胡杨河市主要4个物业公司服务的住宅小区在2019年至2021年的经营成本进行了监审，现将成本监审情况予以公告，敬请社会各界监督。

一、公示方式

第七师门户网（http://www.nqs.gov.cn）

二、成本监审目的

第七师胡杨河市发展改革委委托新疆诚信有限责任会计师事务所对第七师胡杨河市4个物业公司服务的住宅小区在2019年至2021年的经营成本进行成本监审。

三、成本监审依据

（一）《中华人民共和国价格法》；

（二）《政府制定价格行为规则》；

（三）《物业服务定价成本监审办法（试行）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部发改价格〔2007〕2285号）；

（四）《新疆维吾尔自治区定价成本监审目录》（新发改规〔2019〕5号）；

（五）《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）；

（六）经营者提供的基础资料；

（七）与成本监审有关的其他资料。

四、成本监审程序

(一)第七师胡杨河市发展和改革委员会向奎屯恒成物业服务有限责任公司、奎屯天北城投物业服务有限公司、奎屯龙盛物业服务有限公司、奎屯芙蓉物业服务有限责任公司第二分公司发出《关于开展师市物业服务定价成本监审工作的通知》，开展城镇住宅物业服务经营成本的具体监审工作。

(二)收集物业公司上报的成本资料,由新疆诚信有限责任会计师事务所对该资料进行了初步审核,并要求物业公司按照要求完善成本数据并提供佐证。

(三)进行实地审核。

(四)形成本成本监审报告。

五、被监审项目基本情况

(一)监审对象

本次监审对象涉及第七师胡杨河市各团场，天北经济技术开发区的4个物业服务公司，分别是胡杨河市奎屯恒成物业服务有限责任公司、奎屯天北城投物业服务有限公司、奎屯龙盛物业服务有限公司、奎屯芙蓉物业服务有限责任公司第二分公司核定面积约273.4万平方米的住宅物业服务成本进行了成本监审。

(二)被监审项目现行收费标准

本次成本监审对象均为住宅(含多层、高层),大部分物业费为每月每平方米0.42-1.5元不等。

(三)被监审项目主要成本构成

被监审项目主要成本构成包括:人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、办公费、管理费分摊、固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、经业主同意的其他费用。

六、经营成本审核情况

本次成本监审,主要对第七师胡杨河市4个物业公司服务的住宅小区在2019年至2021年的生产经营成本情况进行了调查核实。审核各项成本、费用构成及公摊费用;重点对4家物业服务公司生产经营成本中各环节发生的实际支出进行详细审核,并按照有关标准、市场情况、具体情况,相应核增或核减了应计入或不应计入成本的费用、支出。

（二）成本归集的依据及分摊比例

依据《物业服务定价成本监审办法》第二十二条的规定“物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。”

基于该规定，奎屯天北城投物业服务有限公司，奎屯龙盛物业服务有限公司，奎屯芙蓉物业服务有限责任公司第二分公司三家物业服务公司核算经营成本时未完全按照多层和高层分别归集实际发生的各项业务成本费用，本次成本监审分别按照以下方式对运行成本进行分摊：

电梯维护费、特种设备检验费、电梯检验费直接计入高层费用；

职工工资、福利费、工会经费、职工教育经费、办公费、取暖费、水电费、差旅费、保洁费、维修费、广告费、固定资产折旧、其他费用、财务费用按照2019-2021年当年服务总面积基础上在高层和多层按面积占比分摊上述费用。

 七、成本监审结论

依据《物业服务定价成本监审办法》第二十二条的规定“物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。”高层与多层的成本分担结果为：

（一）根据上述四家成本审核结果，综合考虑2019年-2021年高层服务费成本分别为0.63元/平方米/月、0.63/平方米/月、0.66元/平方米/月，具体情况如下：

2019年-2021年高层综合服务费平均单位定价成本为0.64元/平方米/月。（三年平均总成本除以三年平均服务面积数量）

（二）根据上述四家单位成本，综合考虑2019年-2021年多层服务费成本分别为0.46元/平方米/月、0.43/平方米/月、0.43元/平方米/月，具体情况如下：

2019年-2021年多层综合服务费平均单位定价成本为0.44元/平方米/月。（三年平均总成本除以三年平均服务面积数量）

 八、其他需要说明的事项

（一）本报告是奎屯恒成物业服务有限责任公司，奎屯天北城投物业服务有限公司，奎屯龙盛物业服务有限公司，奎屯芙蓉物业服务有限责任公司第二分公司提供的财务资料等做出的，资料的真实性、合法性由被监审单位负责。

（二）参加本次监审工作人员与被监审单位无任何利害关系。

（三）本报告仅为政府价格部门价格决策服务。其他单位和个人引用本报告内容，可能会出现核算指标、数据等概念不同形成的误差，本报告监审工作人员不予解释。

九、联系人及联系电话

徐  焦  0992-6687565

                                                    第七师胡杨河市发展改革委

                                                    2023年1月4日